Quais são os direitos do inquilino e de quem aluga um apartamento? Advogado tira dúvidas

Alugar um apartamento é uma opção cada vez mais comum entre os brasileiros que preferem a flexibilidade e mobilidade de não se comprometer com a compra de um imóvel. 

No entanto, muitos inquilinos e proprietários ainda possuem dúvidas sobre os direitos e deveres que cada parte tem ao firmar um contrato de locação. 

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A falta de conhecimento pode gerar desentendimentos, o que torna fundamental estar bem informado sobre a legislação aplicável. 

DIREITOS DO INQUILINO

A relação entre inquilinos e proprietários é regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece as bases jurídicas do contrato de locação e protege os direitos de quem aluga o imóvel. Abaixo, destacamos os principais direitos garantidos ao inquilino:

1. Imóvel em boas condições de uso

Quando um inquilino aluga um apartamento, ele tem o direito de receber o imóvel em boas condições de uso. Isso significa que o proprietário deve entregar a unidade em perfeito estado, sem problemas de infraestrutura, como vazamentos, problemas elétricos ou outros danos que comprometam a habitabilidade do imóvel. Caso algo esteja fora do esperado, é responsabilidade do inquilino reportar o problema ao proprietário o quanto antes.

2. Direito de preferência na compra

Caso o proprietário decida vender o imóvel durante a vigência do contrato de aluguel, o inquilino tem o direito de preferência na compra. Isso significa que o proprietário deve oferecer primeiramente o imóvel ao inquilino nas mesmas condições que ofereceria a terceiros. O prazo legal para que o inquilino manifeste interesse em adquirir o imóvel é de 30 dias a partir da notificação formal da intenção de venda.

3. Privacidade garantida

Uma vez alugado o imóvel, o inquilino tem direito à privacidade. O proprietário não pode, sob nenhuma circunstância, entrar no imóvel sem a permissão do inquilino, exceto em casos de emergência. Para agendar visitas ao imóvel, como para manutenção ou vistoria, o locador deve avisar com antecedência e respeitar os horários previamente acordados com o locatário.

4. Reajuste de aluguel conforme o contrato

O valor do aluguel pode ser reajustado durante a locação, mas isso deve estar previsto no contrato e, geralmente, ocorre uma vez ao ano. A maioria dos contratos utiliza índices de correção, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). No entanto, qualquer reajuste que não esteja estipulado no contrato pode ser considerado abusivo.

5. Rescisão do contrato sem penalidades em casos especiais

O inquilino pode rescindir o contrato de locação antes do prazo estipulado, mas normalmente isso implica no pagamento de uma multa proporcional ao período que falta para o término do contrato. Contudo, em situações específicas, como mudança de cidade por motivos de trabalho, o inquilino pode ter direito à rescisão sem multa, desde que avise o proprietário com antecedência mínima de 30 dias.

DIREITOS DO PROPRIETÁRIO

Assim como o inquilino tem garantias na relação de locação, o proprietário também possui direitos importantes que precisam ser respeitados. Esses direitos visam garantir que o imóvel seja bem cuidado e que o proprietário receba os pagamentos devidos.

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1. Recebimento do aluguel em dia

O principal direito do proprietário é receber o valor do aluguel pontualmente na data estipulada em contrato. Caso o inquilino atrase o pagamento, o proprietário pode aplicar as multas e juros previstos em contrato. Se a inadimplência persistir, é possível entrar com uma ação judicial para solicitar o despejo do inquilino e a recuperação dos valores devidos.

2. Garantias locatícias

Para se proteger contra a inadimplência, o proprietário pode exigir uma garantia no momento da assinatura do contrato de aluguel. As formas mais comuns de garantia são o fiador, o seguro-fiança e a caução. 

O fiador é uma terceira pessoa que se compromete a pagar o aluguel caso o inquilino não consiga cumprir com sua obrigação. Já o seguro-fiança é uma modalidade em que o inquilino contrata um seguro para cobrir eventuais inadimplências. A caução, por sua vez, pode ser um valor equivalente a até três meses de aluguel, que é devolvido ao inquilino no final do contrato, caso não haja débitos pendentes.

3. Reparos no imóvel após desocupação

Ao final do contrato, o proprietário tem o direito de receber o imóvel nas mesmas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural decorrente do uso. 

Para garantir que isso ocorra, é comum que tanto inquilino quanto proprietário façam uma vistoria no início e no final da locação. Qualquer dano causado pelo inquilino durante o período de aluguel deve ser reparado antes da devolução do imóvel.

4. Despejo por falta de pagamento

Em casos de inadimplência, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo. Esse processo pode ser iniciado após o inquilino acumular aluguéis e encargos em atraso. Vale lembrar que, mesmo durante o processo judicial, o inquilino tem a chance de quitar a dívida e, assim, evitar o despejo.

DÚVIDAS COMUNS SOBRE O CONTRATO DE ALUGUEL

Mesmo com a Lei do Inquilinato como referência, muitas dúvidas ainda surgem no dia a dia da relação entre inquilino e proprietário. A seguir, o advogado esclarece algumas das questões mais frequentes:

1. Quem paga as reformas no imóvel?

As despesas relacionadas a reformas estruturais ou melhorias significativas no imóvel são de responsabilidade do proprietário. No entanto, pequenos reparos, como manutenção de portas, janelas, torneiras e outros itens de uso diário, são de responsabilidade do inquilino.

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2. Como funciona a rescisão antecipada pelo inquilino?

O inquilino pode rescindir o contrato de aluguel antes do prazo acordado, mas isso pode acarretar uma multa, conforme estipulado em contrato. No entanto, se o inquilino estiver se mudando por motivos de transferência de trabalho, ele pode estar isento da penalidade, desde que informe o proprietário com antecedência de 30 dias.

3. O que acontece se o proprietário vender o imóvel durante a locação?

Se o proprietário vender o imóvel durante o contrato de aluguel, o inquilino tem direito à preferência na compra. Caso o imóvel seja vendido para outra pessoa, o novo proprietário deve respeitar o contrato de locação em vigor, ou seja, o inquilino não pode ser despejado antes do término do contrato.

Seja você inquilino ou proprietário, em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.