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Quais são os direitos do inquilino e de quem aluga um apartamento? Advogado tira dúvidas

Lei do Inquilinato: especialista em direito imobiliário esclarece os principais direitos e deveres tanto de inquilinos quanto de proprietários de imóveis

Redação Folha Vitória

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Foto: RS/ Divulgação
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Alugar um apartamento é uma opção cada vez mais comum entre os brasileiros que preferem a flexibilidade e mobilidade de não se comprometer com a compra de um imóvel. 

No entanto, muitos inquilinos e proprietários ainda possuem dúvidas sobre os direitos e deveres que cada parte tem ao firmar um contrato de locação. 

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A falta de conhecimento pode gerar desentendimentos, o que torna fundamental estar bem informado sobre a legislação aplicável. 

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DIREITOS DO INQUILINO

A relação entre inquilinos e proprietários é regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece as bases jurídicas do contrato de locação e protege os direitos de quem aluga o imóvel. Abaixo, destacamos os principais direitos garantidos ao inquilino:

1. Imóvel em boas condições de uso

Quando um inquilino aluga um apartamento, ele tem o direito de receber o imóvel em boas condições de uso. Isso significa que o proprietário deve entregar a unidade em perfeito estado, sem problemas de infraestrutura, como vazamentos, problemas elétricos ou outros danos que comprometam a habitabilidade do imóvel. Caso algo esteja fora do esperado, é responsabilidade do inquilino reportar o problema ao proprietário o quanto antes.

Foto: RS/ Divulgação

2. Direito de preferência na compra

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Caso o proprietário decida vender o imóvel durante a vigência do contrato de aluguel, o inquilino tem o direito de preferência na compra. Isso significa que o proprietário deve oferecer primeiramente o imóvel ao inquilino nas mesmas condições que ofereceria a terceiros. O prazo legal para que o inquilino manifeste interesse em adquirir o imóvel é de 30 dias a partir da notificação formal da intenção de venda.

3. Privacidade garantida

Uma vez alugado o imóvel, o inquilino tem direito à privacidade. O proprietário não pode, sob nenhuma circunstância, entrar no imóvel sem a permissão do inquilino, exceto em casos de emergência. Para agendar visitas ao imóvel, como para manutenção ou vistoria, o locador deve avisar com antecedência e respeitar os horários previamente acordados com o locatário.

4. Reajuste de aluguel conforme o contrato

O valor do aluguel pode ser reajustado durante a locação, mas isso deve estar previsto no contrato e, geralmente, ocorre uma vez ao ano. A maioria dos contratos utiliza índices de correção, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). No entanto, qualquer reajuste que não esteja estipulado no contrato pode ser considerado abusivo.

Foto: Freepik

5. Rescisão do contrato sem penalidades em casos especiais

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O inquilino pode rescindir o contrato de locação antes do prazo estipulado, mas normalmente isso implica no pagamento de uma multa proporcional ao período que falta para o término do contrato. Contudo, em situações específicas, como mudança de cidade por motivos de trabalho, o inquilino pode ter direito à rescisão sem multa, desde que avise o proprietário com antecedência mínima de 30 dias.

DIREITOS DO PROPRIETÁRIO

Assim como o inquilino tem garantias na relação de locação, o proprietário também possui direitos importantes que precisam ser respeitados. Esses direitos visam garantir que o imóvel seja bem cuidado e que o proprietário receba os pagamentos devidos.

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1. Recebimento do aluguel em dia

O principal direito do proprietário é receber o valor do aluguel pontualmente na data estipulada em contrato. Caso o inquilino atrase o pagamento, o proprietário pode aplicar as multas e juros previstos em contrato. Se a inadimplência persistir, é possível entrar com uma ação judicial para solicitar o despejo do inquilino e a recuperação dos valores devidos.

Foto: @pressfoto/Freepik

2. Garantias locatícias

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Para se proteger contra a inadimplência, o proprietário pode exigir uma garantia no momento da assinatura do contrato de aluguel. As formas mais comuns de garantia são o fiador, o seguro-fiança e a caução. 

O fiador é uma terceira pessoa que se compromete a pagar o aluguel caso o inquilino não consiga cumprir com sua obrigação. Já o seguro-fiança é uma modalidade em que o inquilino contrata um seguro para cobrir eventuais inadimplências. A caução, por sua vez, pode ser um valor equivalente a até três meses de aluguel, que é devolvido ao inquilino no final do contrato, caso não haja débitos pendentes.

3. Reparos no imóvel após desocupação

Ao final do contrato, o proprietário tem o direito de receber o imóvel nas mesmas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural decorrente do uso. 

Para garantir que isso ocorra, é comum que tanto inquilino quanto proprietário façam uma vistoria no início e no final da locação. Qualquer dano causado pelo inquilino durante o período de aluguel deve ser reparado antes da devolução do imóvel.

4. Despejo por falta de pagamento

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Em casos de inadimplência, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo. Esse processo pode ser iniciado após o inquilino acumular aluguéis e encargos em atraso. Vale lembrar que, mesmo durante o processo judicial, o inquilino tem a chance de quitar a dívida e, assim, evitar o despejo.

Foto: Reprodução/ Freepik

DÚVIDAS COMUNS SOBRE O CONTRATO DE ALUGUEL

Mesmo com a Lei do Inquilinato como referência, muitas dúvidas ainda surgem no dia a dia da relação entre inquilino e proprietário. A seguir, o advogado esclarece algumas das questões mais frequentes:

1. Quem paga as reformas no imóvel?

As despesas relacionadas a reformas estruturais ou melhorias significativas no imóvel são de responsabilidade do proprietário. No entanto, pequenos reparos, como manutenção de portas, janelas, torneiras e outros itens de uso diário, são de responsabilidade do inquilino.

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2. Como funciona a rescisão antecipada pelo inquilino?

O inquilino pode rescindir o contrato de aluguel antes do prazo acordado, mas isso pode acarretar uma multa, conforme estipulado em contrato. No entanto, se o inquilino estiver se mudando por motivos de transferência de trabalho, ele pode estar isento da penalidade, desde que informe o proprietário com antecedência de 30 dias.

3. O que acontece se o proprietário vender o imóvel durante a locação?

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Se o proprietário vender o imóvel durante o contrato de aluguel, o inquilino tem direito à preferência na compra. Caso o imóvel seja vendido para outra pessoa, o novo proprietário deve respeitar o contrato de locação em vigor, ou seja, o inquilino não pode ser despejado antes do término do contrato.

Seja você inquilino ou proprietário, em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. 

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