Mercado de imóveis passa por nova mudança
São Paulo - A valorização dos imóveis nas principais regiões metropolitanas do País nos últimos anos acendeu o alerta do mercado quanto a especulações nos preços. No entanto, um estudo do Núcleo de Real Estate da Poli-USP mostra que a alta também foi puxada pela forte escalada nos custos dos empreendimentos. Descontada a inflação do setor, a aceleração de preços teve um pico em 2011, para então fechar 2013 no mesmo ritmo de valorização de 2005.
Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta. A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. De lá para cá, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.
O estudo usou os dados do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, que mede o valor de avaliação dos imóveis dados como garantia de empréstimos em 11 regiões metropolitanas. Rocha elaborou uma matriz própria de custos para descontar do IVG-R.
Segundo ele, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), utilizado como a inflação "padrão" do mercado imobiliário, não reflete com precisão os gastos do setor porque exclui alguns itens fundamentais da equação das construtoras. "Temos o índice do preço do apartamento, o custo do tijolo, mas não o índice do terreno, que custa perto de 30% do orçamento final", diz.
O professor ressalta que o IVG-R, por ser nacional, pode não captar as peculiaridades de cada região. "Em 2011, havia uma evidência de que em alguns bairros da cidade, como Vila Mariana e Perdizes, os preços estavam entre 16% e 18% acima do preço justo. A situação, porém, já se reverteu, e hoje estamos no mesmo ritmo de 2005", afirma.
Segundo ele, esse raciocínio desmentiria a tese de que o País vive uma bolha imobiliária. "É mais uma onda do que uma grande bolha especulativa. Teve um pouco de especulação? Teve. Mas isso não configura uma bolha perversa como a americana", diz.
Cenário
Em 2013, o mercado imobiliário superou as expectativas na cidade de São Paulo. Foram lançadas 33,2 mil unidades e vendidas 33,3 mil, segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). "Estaremos satisfeitos se conseguirmos em 2014 os mesmos resultados de lançamentos e de vendas do ano passado", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.
Para ele, carnaval em março, Copa do Mundo em junho e julho e até mesmo as eleições tornam 2014 um ano atípico. Diante desse cenário, a expectativa é de estabilidade nas vendas. De acordo com o sindicato, foram vendidos 981 imóveis novos em fevereiro - 49% a menos do que no mesmo mês em 2013. As vendas somaram R$ 485,4 milhões - queda de 48,7% sobre o valor movimentado na mesma comparação.
"Mesmo assim, não há nada que nos diga que o mercado, do ponto de vista da demanda, piorou em relação ao ano passado. Da mesma forma que a taxa de juros subiu, o desemprego caiu", diz Petrucci. "Para o nosso setor, o crescimento real da renda continua, o que nos permite manter a projeção de estabilidade."
Se os preços elevados forçaram um boom nas vendas de unidades com apenas um dormitório - uma vez que os compradores abriram mão de metragem em detrimento de localização -, o panorama vem aos poucos sendo revertido. "Temos visto uma retomada na busca por apartamentos de dois dormitórios", afirma Petrucci.
Segundo estudo da Lopes Inteligência de Mercado feito a pedido do jornal O Estado de S. Paulo, dos 3.644 apartamentos lançados no primeiro trimestre de 2014, 43% eram de dois dormitórios. "Daqui para frente vamos ver inclusive uma retomada de unidades com três e quatro dormitórios, porém mais enxutos", afirma Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes.
Já os preços, para Mirella, vêm crescendo no mesmo ritmo dos custos do setor. "Os terrenos estão em constante alta. Exceto regiões de muita demanda, como Itaim Bibi e Vila Madalena, o preço não tem muita margem de lucro a não ser a própria correção", afirma.
Para Petrucci, do Secovi, tudo vai depender da localização dos lançamentos. "Quanto mais produtos em regiões mais caras da cidade, mais o preço poderá estar descolado da inflação", afirma.
O cenário para 2015, no entanto, ainda é incerto em São Paulo. "Tudo vai depender do novo Plano Diretor", afirma Mirella. "A nossa matéria-prima, que é o terreno, deve subir por causa das outorgas. "As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.